Reserva, arras y contrato de compraventa en obra nueva: diferencias y qué revisar
Comprar una vivienda de obra nueva es una de las decisiones más importantes en la vida de cualquier familia. Sin embargo, antes de llegar a la firma ante notario, existen varios pasos clave que conviene entender bien: la reserva, el contrato de arras y el contrato de compraventa. Cada uno cumple una función distinta dentro del proceso de adquisición de una vivienda de obra nueva, y conocer sus diferencias puede evitar errores costosos.
En este artículo te explicamos qué significa cada documento, qué implicaciones legales tiene y qué aspectos debes revisar antes de firmar.
¿Qué es el contrato de reserva en obra nueva?
El contrato de reserva es el primer paso formal cuando decides comprar una vivienda de obra nueva. A través de este documento, el comprador entrega una cantidad económica —normalmente entre 3.000 y 10.000 euros, dependiendo de la promoción— para que la promotora retire el inmueble del mercado durante un plazo determinado.
¿Qué debes revisar en la reserva?
- Identificación clara de la vivienda (plano, número, metros cuadrados, anejos).
- Precio total acordado.
- Plazo máximo para firmar el contrato de arras o compraventa.
- Condiciones de devolución del importe entregado.
- Forma en la que se descontará la cantidad reservada del precio final.
En promociones de obra nueva, la reserva suele tener una duración limitada, ya que el siguiente paso será formalizar un contrato más completo.
Contrato de arras: el compromiso entre comprador y promotora
El contrato de arras supone un compromiso más sólido que la reserva. En este documento, ambas partes se obligan a formalizar la compraventa en un plazo determinado.
Existen distintos tipos de arras, aunque en la obra nueva lo más habitual son las arras penitenciales, reguladas por el Código Civil. Esto implica que:
- Si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada.
- Si la promotora incumple, deberá devolver el doble del importe recibido.
Aspectos clave a revisar en las arras
Antes de firmar un contrato de arras en una promoción de obra nueva, revisa cuidadosamente:
- El calendario de pagos.
- La fecha prevista de entrega.
- Penalizaciones por retraso.
- Garantías de las cantidades entregadas (aval o seguro).
- Qué ocurre si no se concede la hipoteca.
Este documento es fundamental porque ya marca un compromiso real de compra. Por eso es recomendable contar con asesoramiento profesional.
Contrato de compraventa en obra nueva: el documento definitivo
El contrato de compraventa es el documento previo a la escritura pública ante notario. En él se detallan todas las condiciones de la operación de obra nueva y se establece el calendario completo hasta la entrega de llaves.
En promociones sobre plano, este contrato puede firmarse meses o incluso años antes de que la vivienda esté terminada.
Qué debe incluir el contrato de compraventa
Para garantizar seguridad jurídica en la compra de obra nueva, el contrato debe reflejar:
- Descripción detallada del inmueble y anejos (garaje, trastero).
- Precio total desglosado (IVA incluido).
- Forma y plazos de pago.
- Fecha estimada de finalización y entrega.
- Memoria de calidades.
- Información sobre el aval o seguro que garantiza las cantidades anticipadas.
- Referencia a la licencia de obra y situación urbanística.
En la compra de obra nueva, este documento es clave, ya que regula toda la relación contractual hasta la firma ante notario.
Diferencias principales entre reserva, arras y compraventa
Para resumir:
- Reserva: bloquea la vivienda de obra nueva durante un plazo breve.
- Arras: compromiso formal con penalización si alguna parte incumple.
- Compraventa: contrato completo que regula toda la operación hasta la escritura.
Cada fase implica un mayor nivel de compromiso y una mayor protección jurídica.
Consejos antes de firmar en una promoción de obra nueva
Si estás valorando comprar una vivienda de obra nueva, ten en cuenta estas recomendaciones:
- Solicita siempre copia de todos los documentos antes de firmar.
- Verifica que las cantidades entregadas estén avaladas.
- Revisa detenidamente la memoria de calidades.
- Comprueba los plazos de entrega y posibles prórrogas.
- Asegúrate de entender las penalizaciones por desistimiento.
Comprar obra nueva ofrece grandes ventajas: eficiencia energética, diseño actual, garantías legales y personalización. Pero también exige revisar con detalle cada documento contractual para evitar imprevistos.
La reserva, las arras y el contrato de compraventa son etapas esenciales en la compra de una vivienda de obra nueva. Aunque puedan parecer trámites similares, cada uno tiene implicaciones distintas y supone un grado diferente de compromiso.
Entender sus diferencias y revisar cuidadosamente cada cláusula es la mejor forma de proteger tu inversión. En Promored acompañamos a nuestros clientes en todo el proceso de compra de obra nueva, ofreciendo transparencia, seguridad y asesoramiento personalizado desde la reserva hasta la entrega de llaves.
Si estás pensando en dar el paso, infórmate bien y cuenta con profesionales que te guíen en cada fase. Tu futura vivienda lo merece.
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