Diferencias entre superficie útil y superficie construida: qué se incluye en cada una
Si estás pensando en comprar una vivienda de obra nueva, es muy probable que te hayas encontrado con dos términos clave en la ficha técnica o en el plano del inmueble: superficie útil y superficie construida. Aunque pueden parecer conceptos similares, lo cierto es que hacen referencia a aspectos distintos de la vivienda y es fundamental entenderlos bien para saber exactamente qué estás comprando.
En este artículo, desde Promored, promotora inmobiliaria especializada en obra nueva, te explicamos de forma clara y práctica cuáles son las diferencias entre superficie útil y superficie construida, qué incluye cada una y por qué es tan importante tenerlo en cuenta antes de firmar la compraventa.
¿Qué es la superficie útil?
La superficie útil de una vivienda es el espacio real que puedes pisar y utilizar dentro de la vivienda. Es decir, se refiere a los metros cuadrados que realmente están disponibles para habitar, amueblar o circular.
Incluye:
- Habitaciones (dormitorios, salón, comedor)
- Cocina y baños
- Pasillos
- Armarios empotrados (siempre que estén en el interior de la vivienda)
- Vestíbulos
No incluye:
- Muros, tabiques, pilares o columnas
- Terrazas (a menos que estén completamente cerradas e integradas)
- Zonas comunes del edificio
En resumen, la superficie útil es el espacio “vivible” y práctico de la vivienda. Por eso, es la medida que realmente marca cuánto vas a poder aprovechar tu nuevo hogar.
¿Qué es la superficie construida?
La superficie construida, en cambio, es la suma total de los metros cuadrados que ocupa la vivienda incluyendo los elementos estructurales, como muros, tabiques, pilares y cerramientos.
Incluye:
- Toda la superficie útil
- Los muros exteriores de la vivienda
- La parte proporcional de elementos comunes (en ocasiones)
No incluye:
- Jardines
- Terrazas descubiertas (aunque pueden aparecer especificadas aparte)
En promociones de obra nueva, muchas veces se indica también la superficie construida con comunes, que suma la parte proporcional de portales, escaleras, pasillos, ascensores, etc. Esta medida no representa metros cuadrados habitables, pero sí puede influir en el valor del inmueble.
¿Por qué es importante conocer ambas?
Conocer la diferencia entre superficie útil y superficie construida te permite:
- Saber cuántos metros cuadrados vas a poder aprovechar realmente
- Comparar viviendas de forma más objetiva
- Evitar malentendidos o falsas expectativas
- Calcular el precio por metro cuadrado de forma precisa
Por ejemplo, si una vivienda tiene 100 m² construidos pero solo 75 m² útiles, el precio real por metro útil será más alto de lo que parece a simple vista.
¿Cuál es la medida que se usa en los anuncios?
En el sector inmobiliario, es habitual que en los anuncios se destaque la superficie construida, ya que esta cifra es siempre superior a la útil. Sin embargo, para tomar una decisión informada, lo más recomendable es preguntar por la superficie útil, que es la que realmente te interesa como comprador.
En Promored, incluimos en nuestras fichas informativas ambas superficies, diferenciadas claramente, para que puedas comparar promociones de forma transparente y con toda la información necesaria.
¿Qué porcentaje representa la útil sobre la construida?
No existe una cifra fija, ya que depende del diseño de la vivienda, del grosor de los muros y de la distribución. Sin embargo, como orientación general:
- En viviendas bien diseñadas, la superficie útil suele representar entre el 75 % y el 85 % de la superficie construida.
- Si la proporción es inferior, puede indicar que hay muchos espacios poco aprovechables o una distribución poco eficiente.
¿Qué ocurre con las terrazas, patios o balcones?
Las terrazas y espacios exteriores no siempre se incluyen en la superficie construida. A menudo se reflejan como “superficie adicional” o “superficie exterior”, y su inclusión en el total depende de si están cerradas, cubiertas o integradas arquitectónicamente.
Por eso es importante:
- Leer bien la memoria de calidades
- Revisar los planos
- Preguntar directamente al comercial de la promoción
Entender las diferencias entre superficie útil y superficie construida es fundamental para comprar una vivienda con criterio y sin sorpresas. Mientras que la superficie construida puede ayudarte a comparar precios de mercado, la superficie útil es la que realmente define cómo vas a vivir en tu nuevo hogar.
En Promored te ofrecemos información clara y detallada sobre cada uno de nuestros proyectos. Nuestro equipo comercial está preparado para resolver todas tus dudas y ayudarte a elegir la vivienda que mejor se adapta a tus necesidades, tanto en metros como en calidad.
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