¿Cómo se calcula la plusvalía al vender un inmueble?
Te haz preguntando ¿Cómo se calcula la plusvalía al vender un inmueble? Vender una propiedad puede suponer una ganancia económica importante, pero también implica cumplir con una serie de obligaciones fiscales. Una de las más importantes es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido popularmente como plusvalía municipal. En este artículo, desde Promored te explicamos qué es la plusvalía, cómo se calcula actualmente y cuándo se debe pagar.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es un impuesto local que se paga al ayuntamiento cuando se transmite un inmueble urbano, ya sea por venta, herencia o donación. El tributo se basa en el incremento del valor del terreno durante el tiempo que el vendedor ha sido propietario.
Es importante señalar que no se grava el valor del inmueble en sí, sino el valor del suelo sobre el que se asienta. Por tanto, aunque el mercado inmobiliario haya bajado o el inmueble se haya vendido por menos dinero del que costó, si el terreno ha ganado valor según los criterios del ayuntamiento, es probable que haya que pagar este impuesto.
Cambios recientes en el cálculo de la plusvalía
Tras una sentencia del Tribunal Constitucional en 2021 que anuló el método tradicional de cálculo, el Gobierno aprobó una nueva normativa que permite dos métodos distintos para calcular la plusvalía. Desde noviembre de 2021, el contribuyente puede elegir el método que le resulte más favorable. Los dos sistemas son:
1. Método objetivo (sistema de coeficientes)
En este sistema se toma como base el valor catastral del suelo y se multiplica por un coeficiente que determina cada ayuntamiento y que depende de los años que hayan pasado desde la adquisición del inmueble.
- Valor catastral del suelo: se puede consultar en el recibo del IBI.
- Número de años de tenencia: desde la compra hasta la venta.
- Coeficiente aplicable: cada ayuntamiento fija sus propios coeficientes, dentro de los límites establecidos por el Estado.
Ejemplo:
Si el valor catastral del suelo es de 60.000 €, y has tenido el inmueble durante 10 años con un coeficiente del 0,12, el cálculo sería:
60.000 € x 0,12 = 7.200 € de base imponible
Después se aplica un tipo impositivo (por ejemplo, el 30 %) y obtienes el impuesto a pagar:
7.200 € x 0,30 = 2.160 € de plusvalía municipal
2. Método real (ganancia efectiva)
Este método se basa en la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra del terreno (no del inmueble completo). Se aplica el porcentaje que representa el valor del suelo en el total del valor catastral.
Ejemplo:
Si compraste el inmueble por 150.000 € y lo vendes por 200.000 €, con el 50 % del valor catastral correspondiente al suelo:
Ganancia total: 50.000 €
Parte atribuible al suelo: 50.000 € x 50 % = 25.000 €
Sobre esta ganancia se aplica el tipo impositivo municipal.
¿Quién debe pagar la plusvalía municipal?
- En una compraventa, el vendedor es quien paga el impuesto.
- En una herencia o donación, el beneficiario (heredero o donatario) es el que debe pagarlo.
Existen algunas excepciones y bonificaciones, como en casos de transmisión entre familiares directos o en situaciones de pérdidas patrimoniales demostradas.
¿Cuándo y cómo se paga?
Tienes un plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la venta para presentar la autoliquidación o declaración en el ayuntamiento correspondiente.
En caso de herencia, el plazo suele ser de 6 meses, prorrogables hasta 1 año.
Es fundamental recopilar toda la documentación necesaria: escrituras de compra y venta, valor catastral, fechas exactas de adquisición y transmisión, y los recibos del IBI.
¿Qué pasa si no ha habido ganancia?
Desde la reforma de 2021, no se debe pagar plusvalía si no ha habido ganancia real. En ese caso, el vendedor debe acreditar mediante las escrituras y facturas que el inmueble se vendió por un precio igual o inferior al de compra. Así se evita pagar un impuesto injusto.
Conocer cómo se calcula la plusvalía al vender un inmueble te permite anticiparte a los gastos, evitar sorpresas y tomar decisiones más informadas. En Promored siempre recomendamos contar con asesoramiento fiscal especializado, sobre todo si estás valorando vender tu vivienda o invertir en el sector inmobiliario.
